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日本买房全攻略看完这篇能避开6个大坑
 

  在日本买房,非但不计算公摊面积,还赠送阳台面积。因为日本的土地是私有制的,房子由个人支配。即使你买的是公寓,也是所有的住户一起平摊土地价格,共同拥有土地的使用权和所有权。

  所以说,在日本买一套80平米的房产,看上去就像在中国买了一套100平米的房产那么大,所以,咨询日本房产问题的朋友越来越多,下面我征集了一些相关的问题,大家可以参考一下。收集的这些问题,基本涵盖了在日本购房前、购房时、购房后的所有问题。

  在日本,东京和大阪的房子目前投资价值更高一些,东京二手房一般是4-6万人民币/平米的样子,当然比如中央区、港区这些地方,超过6万人民币也是正常的。大阪的房价低一些,在3-5万人民币/平米的样子。一般新房子价格会略高一些。

  做投资用,基本都是小公寓,面积在20平米左右,100万人民币左右的样子。一般购买带租约的房产,即买即有收益,没有空置期,也省去了找房客的成本。

  在东京,一般的小公寓,扣除各项成本,纯租金回报率在4-6%的样子。大阪稍微高一些。

  日本在经济泡沫破裂之后,房价一直处在相对低位,2010年开始,东京、大阪都是稳中有升的态势。但发达国家的普遍规律,不可能有大涨的机会,如果指望着能像中国房产这么涨,不建议投资日本。

  东京都去年地价的平均涨幅在8.9%左右,大阪核心的几个地区,这几年的地价涨幅,也都在日本地价涨幅的前几位。日本投资的原则是追求稳定的租金收益,外加一定的房产增值。

  按要求2000万日元以上可以贷款,但实际操作上,一般得3000万日元以上(差不多175万人民币的样子)的房子才能贷款。

  对贷款人的要求是需要有国内近3年的纳税证明(年收入不低于25万元人民币)、良好的征信报告、在职证明等资料,利息2.8%,贷款15年,等额本息,50%的贷款额度。

  如果收入达不到25万,最低也得要有20万,但贷款额度可能降低。银行审批贷款一般需要1个月左右。购买投资的小公寓,基本价格达不到贷款的底线,所以一般是全款支付,还有一些可以分期支付。

  在日本,买房卖房都必须得通过中介,这是法律上的规定。而在日本,从事中介工作,必须持牌。

  他们的房源也都是在统一的房源系统里,这个系统只有持牌中介才能进。所以,一般找持牌的中介,问题都不大。一般买方还会和律师签房产过户委托书。

  7、可以实地看房吗?日本买房看不到里面,因为有租客,这个会有什么风险吗?

  可以实地看房,一般提前一周预约,如果是空房,可以直接进屋看。但如果是带租约的房产,有租客的话,日本保护租客隐私,所以,只能看同一栋楼同户型的房间参考图。

  不用担心造假,所有关于房屋的状况,在房产的系统中,都有如实的记载和评估,包括房屋此前的修缮状况、市内配备,是不是凶宅,都有详细的记录,是个很标准化的流程。

  购房流程大致如下:(1)选房,填写买卖申请书和委托书并支付10%定金;(2)签约到交房一个月时间把尾款付清;(3)律师办理过户拿房产证。

  日本规定标准:走路一分钟实地距离不超过80米,3分钟就是不超过240米。

  最好有海外账户,自己没有亲朋好友有也可以,别人可以代汇。没有日本居留身份的人,是开不了日本本地账户的。如果没有海外账户怎么收房租,房租也可以从日本直接汇到国内银行账户。

  这个要自己取舍。核心的银座、日本桥商圈,单价高,总价高,租金回报率相对低,但增值空间大。稍外围一些的地段,单价低,总价低,但租金回报率高,增值空间小。

  东京是经济中心,人口聚集,无论如何,人口都足以支撑房价和当地的租房市场,是很安全的投资。大阪相对而言属于旅游城市,总价比东京低,回报率相对高一些。

  日本的房产地震等级划分以1981年为界,1981年颁布了新的日本建筑的耐震基准条例,1982年开始,日本的房子抗震等级都达到了8级,

  不过,也不用担心1981年之前的房子,1950年日本就出台了《建筑基准法》,通过立法手段严格控制房屋质量,只是1981年之后又进行了进一步立法。

  前些年,日本311地震,东京没有一座房子倒塌。房子的抗震等级对房价几乎没有影响。另外,在日本购房强制购买地震火灾险,参照下一个问题。

  房子强制买地震火灾保险,一般5年交一次,小公寓一般折合一年10000日元,价格不高。实际上也是因为当地的保险公司对日本房产建筑质量比较有信心。

  没有做民宿资质的不建议做。2018年6月以前,从前很多人在日本买房,是为了在当地做民宿,很多民宿都是在灰色地带,但之前由于监管算睁只眼闭只眼。

  不过,2018年新的民宿法案出台以后,对民宿做出了比较严格的限制,对东京尤其严格。从前做民宿比较多的大阪,限制也多了一些,但比东京稍好。

  如果在东京买房,最好不要考虑做民宿的事,如果在大阪,首先要问清楚买的房子是否有做民宿的资质,如果没有的话,不太建议做民宿,未来会有一些隐患。

  在日本,遗产税是有免征额的,一般小公寓不需要征遗产税。所以,一般的小公寓,传给下一代是没有问题的。

  可以,但必须年满20周岁,同样,5000万日元以下的房子,留给小孩,不需要征收遗产税。

  很抱歉的告诉您,日本不是移民国家!不能通过买房来拿到在日本长期生活以及享受福利的权利。但是 我们可以用注册公司(投资经营签证)的形式来投资日本房产,从而获得在日本的长期居住签证以及享受福利待遇。

  日本,尤其东京市场是一个很发达的房地产市场,接盘的,有当地人,也有世界各地的投资客。

  小公寓,中介一般一个月以内可以卖掉,快的三四天一周,慢的半个月一个月的样子。

  这个是大家比较在乎的点,很多人都说日本的持有费用比较高,这个算是个事实吧。一般,每年的持有费用在总价的1.5%左右,前文说的的收益,指的是除去了持有费用后的纯收益,东京在4%-6%左右。

  这1.5%的持有费用包括,国税、地方税、物业管理费、修缮费、中介代管费。也就是说如果房子租出不去,每年得掏总房价的1.5%,所以,一般建议买带租约的房子。

  这1.5%里,一个大开支是修缮费,但这笔钱交的是值得的,日本的房子,每隔10年要大修一次,修缮的钱,都是来自于每个月屋主交的修缮费,积少成多,然后来一次大整修。所以才看到日本的房子,三四十年,保养得也非常好,利于房子保值。

  对于一户建房产来说,就不存在物业管理费和修缮费这些费用了,因为这个房子由屋主个人来管理。5年内卖出会有较高的增值税,所以一般建议长期持有,至少5年以上,获得稳定的租金收益。总计,加上中介费,总共的卖出税费差不多是总房价的6%左右,和买房差不多。

  最后,关于在日本买房子划不划算,大家可以根据自身条件来判断合不合适。返回搜狐,查看更多


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