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中国人要买下北海道?日本买房你还需要知道这
 

  走到哪里,买到哪里,买包买马桶买尿不湿都不算什么,买房,才是大家打招呼的方式。

  盟主并不想说,就连周末去东京耍几天,都被朋友追问:这么着急你是去买房吗?我霸气回一句:买什么房?我买岛你信不信……然而内心却是,碎的……呀,金钱不是万恶之源,穷,才是。

  说回来,中国海外房地产投资线年的数据是:再创新高达330亿美元。其中,日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后,中国人第四大海外购房目标国。

  诚然,日本自从90年代房产泡沫破灭之后,20年来都没有大涨,受到近年来观光立国政策的影响,发布了一些列利好的旅行政策,这也让国人有机会开始重新审视日本的房地产投资价值。

  虽然历史不可忘记, 毕竟中国和日本自古就是一衣带水,加上饮食文化和传统习惯,比起西方国家来都更为接近,实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本,只是媒体没宣传罢了。

  不过,大量到来的中国游客,买房客,虽然对政府来说不是坏事儿,对于提振经济起到了不错的作用,但还是让日本民众害怕了。他们的黑人问号脸:中国人到底要干什么?

  这个问题并没有准确的官方统计,因为自日本90年代房产泡沫破裂以来,日本人仿佛就“不关心”房地产了。

  而且,长期以来,日本全国的房价趋势是整体下跌的——放眼全球,没有在打仗的安定国家离,只有日本的房价在下跌。

  所以,比起其他国家对外国买家的“严防死守”,日本可谓是来者不拒:对购房者不限身份、不限购、永久产权。

  简单来说,只要能证明自然人的真实身份就可以在日本买房,不管你是哪国人。中国人只需要拿着身份证和身份证公证书,就可以买日本房屋(地产)。

  在中国2015年对日房产投资开始大规模掀起时,日媒做过一项调查称,日本房产中介推荐给中国人购买的房产和土地,加起来占到日本国土总面积的2%。

  当然,这是统计的是“推荐的”3000多宗土地和房产的总量,不可能都买下。有些人口流失严重的地方,土地没有太多实际价值。

  而最近日本《产经新闻》又做了一次“调查”。这一次是实地调查,找了20个人在北海道的“核心区域”绕了一圈,看看有多少土地被中国人买下——讲真,这个方法也是很朋克了……

  在千岁市“考察团”观摩了中国人别墅,共17栋等级为中国人名,占地面积6500平米;

  在登别市日本人站在外面“围观”了占地70万平方米,中国人买下正在进行住宅建设的林地;

  在洞爷湖市可怜巴巴地瞥了一眼中国人买下的77000平米,包含温泉设施的土地;

  首先,日本房产相对安全。日元历来被视作是避险资产,在出现国际风波时成为国际资本的避风港;日本房产作为以日元计价的资产,有相同的作用,而且其“生息能力”远大于日元。

  不仅仅是避险,在全球QE之后全球房价疯涨,但只有日本“没动”。相较之下,日本房产看起来是比较安全的价值洼地,而且能够提供不错的资产回报率。

  实际上,日本房地产真正的状况是:因为人口萎缩,全国空屋数量近900万户,差不多每七八户就有一户没人住,就连人口最集中的东京也有80多万户的空屋。

  当然,东京的情况比较“特殊”:在全国人口连续8年下降的情况下,东京人口连续21年增长。

  还有一点是,2020年的东京奥运会,让最近两年的日本各个地区房价出现了不同程度的上涨。尤其是东京的房价一枝独秀,吸引了大量的外国买家。

  在2012年时东京房产外国人购买比例只有10%,如今已经超过20%。但价格上涨比起全球其他地方来说有点“乏善可陈”:“最牛逼”的区2016年同比涨幅最高也不过7%而已。

  日本这么多空置的房子和地,闲着也是闲着,国外资金进来不仅提振了当地就业,还创造了额外的政府税收。

  我们先看一下日本买房需要缴纳的税费:和国内差不多,购买时要缴纳中介费、登录免许税、取得税以及律师税等费用。所有的费用通常占到房产交易的5-8%左右。

  再者,日本买房必须要律师参与,一般这些税费是无法免除的,这是取得房产时候的一次性收取费用。

  另外,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本,房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”,每年征收,是大头。税率根据地区不同,会有很大差异。

  日本不动产的遗产税也非常高,税率高于欧洲国家,略低于美国,基本上到孙子辈时房产就没有了。这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因,所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。

  1、购入不动产时,要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税(自用住房较低,为3%);

  4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外,税率较高,较高达到55%(一次性);

  6、当出让不动产时,不满5年的,需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%,超过5年,则为15%和5%。

  日本是全世界最长寿老龄化最为严重的国家:预期寿命83.7岁,65岁老人占人口比例27%,均为全球双绝。再加上出生人口越来越少(2016年总人口减少了30多万),让日本国民养老金不堪重负,连续13年削减退休人员工资。

  如今外国资本涌入房地产市场,不仅助推了日本房价升高,实际上也让老人手中的房子更容易出手,出售后也更值钱,间接缓解了日本人的养老问题和社会矛盾。

  所以,从税收、就业和养老这些层面来看,日本媒体对外国买家特别是中国买家的“敌意”与担忧,纯属“无病呻吟”。这也是为什么日本政府一点反应都没有——经济增长才是他们真正关心的。


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